楼市政策纠偏：南京设12%涨停板

始于去年下半年的这轮房地产调控政策，余波至今未平。

近日，北京市通州区、环京区域的“北三县”和南京均传出收紧调控的消息。经21世纪经济报道多方求证，南京的调控政策最终被坐实，并将出台包括“限价令”在内的一系列调控措施。在热点城市周边及核心二线城市，房地产调控政策出现一定程度的收紧，已是事实。

这也被认为是过去一年来楼市调控政策的余波。由于房地产市场区域差异特征的存在，调控政策思路已从全面放松，演变成一线城市收紧。如今，政策收紧的范围又进一步扩大。

国土资源部近期发布的一份报告指出，“前期房地产调控政策效果显现，但不够理想，一线城市市场热度上升明显，三四线城市改善有限。”因此，政策的局部收紧，亦被视为一种“纠偏”。但有观点认为，由于这些手段带有强烈的行政色彩，不宜作为长久之计。

南京设12%“涨停板”

近期的政策收紧传闻，主要集中在北京、环京区域的“北三县”、南京三地。

南京市于4月21日传出“商品房限价”的消息，经记者多方了解获悉，限价政策已经写入南京的调控中，将于近期出台。其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”

当地开发商向记者表示，南京市的商品房价格由物价局批复，近期明显感觉审核更为严格。很多房地产项目上报的价格未被批复，而不得不推迟开盘时间。

而随着通州区正式升格为“城市副中心”，北京市拟对通州区域的商住项目实施限购政策，且首付比例有可能大幅提高。记者从通州区产项目证实了此消息。若最终成真，作为楼市调控政策最为严厉的区域，通州楼市调控将进一步升级。

在此之前，通州区已经出台了较为严厉的限购政策，并将门槛设置为“落户通州3年（含）以上”，或“近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税”。但该项政策仅针对住宅实施，商业立项的项目并不在限购范围内。

环京区域的“北三县”（燕郊、大厂、香河，均隶属于河北省廊坊市）亦传出暂停二手房网签的消息。经记者多方求证，大厂与香河两地并未取消，燕郊则暂停了全部网签交易。对此，官方给出的解释为“系统整合”，当地中介机构则表示，暂停网签的原因在于“留出时间处理此前的单子”。

具体而言，廊坊市于4月初将首套房最低收费比例提高至三成，但按照正常的交易流程，仍有大量的“二成首付”交易在此间完成。为使得这部分购房者补齐首付，主管部门才暂停网签。

梳理此前的政策不难发现，房地产调控政策思路正在发生微妙的变化。

2015年9月和2016年2月，监管层两次发文，调低购房的最低首付比例。这两次调整均绕开了5个限购城市，即北京、上海、广州、深圳、三亚。

3月18日，苏州出台房地产调控政策，对商品房实施限价。3月25日，上海发文提高二套房首付比例，并将限购门槛提高到“五年社保或纳税记录”。同日，深圳也发文提高购房首付比例和限购门槛。4月1日，河北廊坊发文，对环京区域的三河、大厂、香河、固安4地实施限购。

有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方政府自行调整。在政策思路上，虽然全国整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。

调控思路渐变

这种变化与楼市的区域分化特征关系密切。近期以来，热点城市出现市场供应不足，但成交旺盛的现象，库存不断告急；以三四线城市为主的非热点城市则供应过剩，成交低迷，去库存压力大。

根据国家统计局的数据，今年3月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格的同比最高涨幅为62.5%，最低为下降3.8%。上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。

就南京而言，3月南京新建商品住宅价格环比上涨3.5%，仅次于合肥、上海、深圳三地，并已连续13个月上涨。同比涨幅高达17.8%，仅次于北京、上海、深圳三个一线城市。

分析人士指出，此轮房地产市场火爆的区域，主要有一线城市的周边区域，如环北京的廊坊市，环上海的江苏昆山等。另外还有东部核心二线城市，如南京、苏州、厦门等。

对于前者，主要是受一线城市的辐射所致。据了解，环北京的“北三县”购房者中，有相当比例来自北京。对于后者，由于属于区域核心城市，本身就具备较强的吸引力，且从供需关系上看，已经具备“类一线城市”的特征。

此外，据记者了解，在“北三县”和南京、苏州楼市中，投资需求的比例都在不断扩大，甚至有大量的外地投资者进入。在股市波动较大、有效投资渠道不足的情况下，资金涌入热点城市的房地产市场，进一步加剧了城市之间甚至城市内各区域间的市场分化。

在这种背景下，单一的调控政策就难以达到预期的效果。国土资源部下属的中国土地勘测规划院近期发布的一份报告就指出，“前期房地产调控政策效果显现，但不够理想，一线城市市场热度上升明显，三四线城市改善有限。”该机构认为，因地制宜的差异化调控施策将继续实施。

中原地产首席分析师张大伟认为，未来热点二线城市出台约束政策的可能性很大，南京、合肥、厦门等城市都有可能在最近出台政策。就政策手段而言，除“限价令”外，还可能包括收紧信贷、加税、增加土地供应、打击场外配资，等等。

值得注意的是，由于“限价令”等政策带有强烈的行政色彩，因此分析人士指出，虽然这些政策能够使市场迅速降温，但并不利于市场的长远健康发展，在市场环境真正改善之时，应选择适时退出。